A maior parte das incorporadoras que têm ações negociadas em bolsa está arrumando a casa depois dos anos de euforia que tomou conta do mercado imobiliário. Esses ajustes explicam, em parte, os números registrados no primeiro semestre. Entre eles, está o volume de lançamentos que despencou 38% e o de vendas que recuou 17% em relação ao mesmo período do ano passado. Com isso, a margem bruta do setor voltou para o piso histórico, de 22%, enquanto a margem Ebitda e a margem líquida chegaram ao menor patamar, de 8% e 2%, respectivamente.
Não é de se espantar que a dívida líquida sobre o patrimônio líquido tenha crescido 17 pontos percentuais comparativamente ao primeiro semestre do ano passado, chegando a 80%. No caso da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), a relação chega a 170%. Já quando o assunto é banco de terrenos, o estoque acumulado do setor atingiu R$ 209,4 bilhões (incluindo permutas). Esses ativos podem ser vistos como uma forma de aumentar o caixa, em casos de extrema necessidade. De acordo fonte que preferiu não se identificar, Tenda, PDG e Rossi estão no grupo de incorporadores que tem vendido terrenos.
No entanto, a tendência é que as companhias mantenham os ativos dentro de casa. O motivo é que 51% do estoque do setor é de permutas (o pagamento é feito com parcela do imóvel). Segundo Flávio Conde, analista da CGD Securities, uma das explicações para as carteiras estarem tão recheadas é que elas começaram a ser montadas em um momento de otimismo. "A expectativa era que o volume de lançamentos em 2012 fosse maior.O descompasso se justifica pelo fato de que o estoque começa a ser formado com muita antecedência", diz. Para se ter ideia, hoje, a Eztec possui terreno suficiente para fazer os lançamentos dos próximos três anos.
Emílio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, diz que o momento é ideal para a compra de terrenos. "Nos últimos 12 meses, compramos R$ 2,2 bilhões em valor geral de vendas (VGV). É um número bastante considerável se pensarmos que temos, atualmente, R$ 4,4 bilhões", afirma. "Estamos com tranquilidade para comprar e temos recebido boas ofertas."
A região metropolitana de São Paulo apareceu no radar da Eztec depois que as grandes incorporadoras colocaram o pé no freio na busca por terrenos no local. "Sem falar que se tornou uma forma de diluir o risco que existe na capital paulista. Hoje, está difícil aprovar projetos a tempo", completa Fugazza.
De acordo com José Florêncio Rodrigues Neto, vice-presidente financeiro e diretor de relações com investidores da Cyrela, a incorporadora tem um processo contínuo de avaliação da viabilidade do banco de terrenos. "Também investimos entre R$ 400 milhões a R$ 500 milhões por ano na compra de novos terrenos. Não temos a estratégia de vender terreno para fazer caixa", diz. "Temos R$ 8 bilhões em projetos que aguardam aprovação em todo o Brasil e dependemos destas aprovações para dar continuidade neste volume de lançamentos", cita o executivo que garante que a demanda continua forte.
Rafael Menin, diretor executivo de produção da MRV, afirma que a incorporadora também está no grupo dos compradores. "Temos percebido a redução da concorrência em alguns locais; conseguimos aumentar a quantidade de permuta e estamos comprando melhor." A expectativa era de que, neste ano, conseguisse ficar no ponto médio da meta de vendas, em torno de R$ 5 bilhões. "Mas a atualização da faixa de preços do 'Minha Casa, Minha Vida' não aconteceu", afirma. "Continuamos crescendo, porém menos. Nos últimos anos, crescemos três dígitos, então, de fato, diminuímos o ritmo, mas não paramos de crescer", afirma, comparando com concorrentes que estão retraindo neste ano.
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